如果说刚刚出让的世界大观地块，是天河豪宅市场的一张王牌；

(资料图片)

那么接下来的 上涌果树公园地块，绝对是海珠豪宅阵营的又一猛将，吸引了保利、越秀在内的央国企争抢。

有业内人士认为：与世界大观地块相比， 上涌果树公园地块位置更好， 距离核心区三件套 （东西塔、广州塔） 更近。

今天来聊聊，想拿下这块大热门地块的房企，到底在打什么主意？

｜海珠航拍

｜广州楼市发布摄

壹

海珠最贵地块

“国家队”紧盯肥肉！

海珠上涌果树公园地块，是海珠最贵的一块地，没有之一。

光是地块的起拍价，就超过111亿。

这一拿地成本，是世界大观地块的1.6倍、超过2021年的赤沙车辆段TOD地块。

在广州近五年的地块出让中，能排到总价TOP3，仅次于荔湾广船地块和增城的官湖车辆段地块。 （来源：中指院）

若最终抢到封顶价，以溢价15%计算，楼面价去到3.5万/平。剔除配建后，楼面价或要去到5万+/平。

｜上涌果树公园北侧地块航拍

｜广州楼市发布摄

这块地之所以卖那么贵，主要有两方面原因：

一是自身素质能打。

地块周边有非常大面积的绿化，最高容积率仅3.0，未来还有大体量的学校。

值得一提的是，在这次土拍之前，学校已经抢先露了脸。

地块规划了15年完整教育配套，传出引入中大附，配套上首个KPI完成了。

可见，海珠为这块地的出让做好了铺垫。

｜上涌果树公园北侧地块挂牌

二是板块氛围成熟。

地块临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，受琶洲辐射。

其所在11号线+10号线交汇、上涌公园站上盖，南边是上涌果树公园、海珠湖公园。

这样的配套浓度，放眼整个中心区也不多见。

｜技术生成

4公里之外的保利四季和颂、保利湖光悦色等改善盘，均价已经达到9万/平。

板块的价值，已经被拉得很高了。

如果把海珠楼市比作一个人的话，上涌果树公园就是心脏位置，资源最集中。

当然，极高的拿地成本、出让要求就天然地把90%以上的房企挡在门外，更不要说地块本身有地铁线路在建设中，项目建设的复杂程度不小。

｜地块要求

｜来源：公共资源交易中心

所以在意向房企中，我们只能看到熟悉的央国企身影：

保利、越秀、中海、华润置地、中铁建...一批资金雄厚、且开发经验丰富的“大佬”有意向参拍。（意向房企持续增加中，9月7日截止报名、9月8日正式开拍）

按照初步 猜测，上涌果树公园地块未来定位也会往改善、豪宅靠拢，大概率会拍到摇号。

｜上涌果树公园地块

｜ 广州楼市发布摄

贰

保利、越秀做足功课

开发布局即将有变？

“肥而美”的超大地块，无论对哪家开发商来说，拿下必定会以最高标准打造。

比如说，保利拿下用“天”字系，越秀拿下用“和樾”系，中海拿下用“台”字系。

多家房企都为了这块“天菜”做足准备，尤其是保利、越秀。

楼市君早前也打听到，保利很早就看上这块地，并做了非常充足的准备，打算跟周边项目连片发展。

一旦顺利拿下地块，保利则成功在海珠核心定下了五个点。

｜技术生成

五个项目就像五颗钉子，围成一个梯形，锚定了海珠中部、东部的发展。

随着琶洲CBD不断成熟，内有保利广场、琶洲会展、琶洲村旧改...整个板块都被保利的项目框定了。

而且，保利还埋了一记“隐藏”大招。

它从108方的刚改户型，到262方的改善大平层，都涵盖到了。

保利海珠项目信息一览

来源：房天下

项目户型保利四季和颂108-140平保利湖光悦色127-201平招商保利·海珠天珺137-262平

这种由保利主导的差异化，决定了几个项目可以互相成就。

当然，想要在海珠扎根的不止是保利，这几年最活跃的莫过于越秀。

一周前，越秀豪掷68.3亿拿下世界大观地块。

假设越秀真的成功拿下 上涌果树公园地块，整个海珠的布局将会怎么样呢？

关于这一点，我们可以看看这两年由越秀操刀的海珠项目。

2021年2月，广州地铁拿下赤沙站上盖的TOD综合体项目，联合越秀地产打造出琶洲南TOD，约一年时间就正式面世。

去年4月，琶洲南TOD第一期开盘，单价9.2-13万/平，首日去化95%，单靠展厅和PPT的情况下三天卖了60亿。

｜琶洲两大项目

广州楼市发布摄

2022年7月，琶洲西区AH040329地块被越秀成功拿下；

到今年5月， 沿袭琶洲南TOD 热度，琶洲樾 面世 并于5月火爆开盘。

正如我们都能看到的，琶洲南TOD、琶洲樾，到今年的江湾·和樾...

这个开发节奏，一气呵成。

无论是出于连片开发的考虑，还是对海珠前景的看好，越秀再次出手的可能性颇高。

一旦 顺利拿下上涌果树公园地块，越秀在海珠的布局 将从如今的沿江、沿河分布；变成南、中、北部都有项目密集分布、连珠成片。

而 上涌果树公园地块正是关键节点，正好落在整个布局的中心位置，有种“众星拱月”的既视感。

｜技术生成

把琶洲南TOD的模式，沿用到 上涌果树公园地块身上，极有可能是：

不到一年内面世、保留极大比例的园林、有极具震撼力的产品户型...

“和樾”系的流量基因，很可能是这块地的主旋律。

结合这两天曝光康乐鹭江旧改的动态 （距离上涌果树公园地块约3公里） ，明确表明将于明年启动。

显然，在越秀的加持下，海珠或将走出令人羡慕的新速度。

叁

消化周期中心区最低

海珠改善市场值得期待

客观来说，上涌果树公园地块要造出好成绩并不算难。

只要打好“差异化”，拼拼产品力，故事讲到位，改善客群需要的“点”这里都有。

更重要是，海珠的市场环境非常适合大搞改善盘：

一方面，整个海珠中部的供应并不多。

目前，整个海珠的在售货量不足3000套，体量最大的琶洲南TOD也只有1300+户，已经接近清盘。

｜广州楼市发布制图

根据中原研究发展部数据，海珠的库存仅次于越秀，新房库存量只有37万方，消化周期中心区最低。

尤其是海珠中部的腹地，只有保利四季和颂这一在售楼盘，没有像上涌果树公园这样的超大地块。

等到上涌果树公园地块入市，几乎没有对手。

另一方面，20年以上楼龄占近半，改善需求旺盛。

楼市君统计，在海珠1.45万套的二手挂牌房源中，超过20年楼龄的，占比接近60%。

5年以内的房源，只有不到3%，500套都不到。 （来源：链家）

｜技术生成

尽管现在海珠新房普遍6-10万+/平，不少置换需求外溢荔湾番禺。

但对于海珠高端购买力而言，一旦有优质改善盘上新，几乎都会快速消化掉。

这也是为什么，即使高达111亿的海珠地王，仍不乏房企争抢。

接下来，我们拭目以待~